Capítulo 9 · Parte II · Escolha seu tipo

Outros tipos de leilão e a tabela que compara todos

Até aqui você viu os três tipos mais comuns: judicial comum, fiduciário e CAIXA, mais a venda direta. Mas existem outros, e eles aparecem com frequência nos sites de leiloeiros. Cada um tem uma regra que muda o seu bolso ou o seu prazo para morar.

Para cada tipo, respondemos à mesma pergunta: o que muda para você?

Execução fiscal (Lei 6.830/80)

O que é. O credor é o governo: a União (pela Procuradoria da Fazenda Nacional), um estado, um município ou uma autarquia. A dívida é um tributo ou uma multa, inscrita em dívida ativa. O processo corre numa vara de execuções fiscais, com a Lei 6.830/80 e, no que ela não regula, o CPC.

O que muda para você.

• A dívida pode ser pequena perto do imóvel. Uma dívida de R$ 20.000 pode levar a leilão um imóvel de R$ 400.000. Nesse caso, a chance de o devedor pagar antes e cancelar o leilão (remição) é alta.
• O governo pode ficar com o imóvel. A Fazenda tem direito de adjudicar, ou seja, ficar com o bem em vez de vender (art. 24 da Lei 6.830). Isso pode frustrar a sua compra.
• Tributos do imóvel saem do preço, como no judicial comum (art. 130, parágrafo único, do CTN).
• Parcelamento tem regra própria. Na dívida federal, a Procuradoria da Fazenda tem regras próprias e vedações para parcelar o lance. Estados e municípios têm regimes próprios. Não presuma que dá para parcelar: confira no edital.
• Entre governos, vale quem penhorou primeiro. O art. 187 do CTN previa uma ordem entre União, estados e municípios, mas o STF derrubou essa preferência (ADPF 357). Se mais de um ente penhorou o mesmo imóvel, prevalece a anterioridade da penhora. Isso não muda o seu preço, mas explica brigas no processo.

Execução trabalhista (CLT)

O que é. Um ex-empregado ganhou uma ação e a empresa ou o patrão não pagou. O imóvel é penhorado na Justiça do Trabalho.

O que muda para você.

• A CLT prevê praça única. O art. 888 fala em uma praça só, com o bem vendido a quem der mais. Na prática, muitos tribunais do trabalho adotam dois leilões com pisos em percentual da avaliação. Confira no edital: não presuma a regra do CPC.
• Pagamento apertado. A CLT manda pagar um sinal de 20% na hora e o restante em 24 horas, sob pena de perder o sinal (art. 888, §§2º e 4º). Muitos editais dão mais prazo; confira. Sem dinheiro disponível, não entre.
• Sucessão trabalhista: ponto controvertido. Se o que vai a leilão é um estabelecimento (uma fábrica, um comércio funcionando), há quem defenda que quem compra responde por dívidas trabalhistas (arts. 10 e 448 da CLT). A posição que prevalece é que a arrematação em hasta pública é, em regra, aquisição originária, sem sucessão. Num imóvel isolado, como um apartamento, o risco é remoto. Se o lote for um estabelecimento, leve a dúvida ao advogado e veja o que o edital diz.
• Bem de família. Dívida trabalhista, em regra, não autoriza penhorar o único imóvel residencial do devedor (Lei 8.009/90). Se for o caso, procure no processo a decisão que afastou a proteção. A exceção do art. 3º, I, da Lei 8.009 (créditos de trabalhadores da própria residência) é outra coisa: nela a penhora é permitida.

Falência e recuperação judicial (Lei 11.101/05)

O que é. Uma empresa quebrou (falência) ou está tentando se reerguer (recuperação judicial). Os bens são vendidos para pagar os credores, sob controle do juiz e de um administrador judicial.

O que muda para você.

• O imóvel sai livre de dívidas. Esta é a grande vantagem. Na falência, quem compra recebe o bem livre de ônus e sem sucessão nas dívidas da empresa, inclusive tributárias e trabalhistas (art. 141, II). Na recuperação judicial, a venda de uma unidade produtiva prevista no plano tem efeito parecido (art. 60, parágrafo único).
• Mas há exceções pessoais. A proteção não vale se o comprador for sócio da empresa falida, parente até o 4º grau do falido ou dos sócios, ou alguém agindo em nome deles (art. 141, §1º).
• Modalidades flexíveis. Desde a Lei 14.112/2020, o art. 142 prevê leilão eletrônico, presencial ou híbrido, processo competitivo organizado por agente especializado, ou outra modalidade aprovada no processo. No leilão, não se aplica o conceito de preço vil (art. 142, §2º-A, V): o juiz pode aceitar valores bem abaixo da avaliação.
• Juízo único. Tudo é decidido na vara da falência (art. 76). Se o mesmo imóvel aparecer em leilão de outra vara, desconfie.
• Imóveis de empresa. É raro achar apartamento para morar; o mais comum são galpões, terrenos e salas. Quando aparece casa, pode ser de sócio, e aí leia com atenção.

Hipoteca extrajudicial (Lei 14.711/2023)

O que é. Na hipoteca, diferente da alienação fiduciária, o devedor continua dono do imóvel. O credor tem só uma garantia sobre ele. Desde a Lei 14.711/2023, o credor pode executar essa hipoteca pelo cartório de imóveis, sem processo judicial, em um procedimento parecido com o da Lei 9.514.

O que muda para você.

• Não há consolidação. O banco não vira dono antes do leilão: o devedor continua dono até a venda. Quem promove a venda é o credor; o cartório intima o devedor e registra os atos, e um leiloeiro conduz os leilões (Lei 14.711, art. 9º).
• Pisos conforme o procedimento. Não presuma os valores do 1º e do 2º leilão da Lei 9.514. Leia no edital quantos leilões há e qual o mínimo de cada um.
• Intimação é o ponto fraco. Como no fiduciário, o devedor tem de ser intimado pessoalmente pelo cartório e ter chance de pagar. Falha aí anula tudo.
• Outras hipotecas. Se há hipoteca de 2º grau, o credor dela recebe depois do 1º. Veja na matrícula quem mais tem garantia sobre o imóvel.
• É um rito novo, com pouca jurisprudência. Para moradia, peça a um advogado que leia o edital antes.

Alienação por iniciativa particular (CPC, art. 880)

O que é. Dentro de um processo judicial, em vez de fazer leilão, o credor pede para vender o imóvel por conta própria ou por um corretor ou leiloeiro credenciado. O juiz fixa preço mínimo, prazo, forma de pagamento e comissão.

O que muda para você.

• Não há disputa de lances, ou há uma disputa simplificada. Você faz uma proposta que respeita as condições do juiz.
• O preço mínimo é o do juiz. Leia a decisão que autorizou a venda.
• Os efeitos são os do judicial: o tributo anterior sai do preço, e quem compra recebe carta de alienação, que vai a registro.
• Não confunda com a "Venda Direta Online" da CAIXA, que é outra coisa.

Leilão privado voluntário

O que é. Uma pessoa ou uma empresa decide vender o próprio imóvel por leilão, sem dívida e sem processo. Usa um leiloeiro como poderia usar uma imobiliária.

O que muda para você.

• É compra e venda comum com disputa de preço. Valem o contrato e o Código Civil.
• Não há nenhuma proteção de leilão. Dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel, como em qualquer compra. Peça certidões como faria numa compra normal.
• O preço mínimo é o que o dono quer. O desconto costuma ser menor.
• Financiamento é possível, como em qualquer compra, se o banco aprovar o imóvel.

Arrematação de direitos: alerta vermelho para moradia

O que é. Às vezes o edital não vende o imóvel. Vende os direitos de alguém sobre ele. Frases como "os direitos do executado sobre o imóvel", "direitos de compromissário comprador" ou "direitos do fiduciante" são o sinal. Na matrícula, o dono continua sendo outra pessoa: um banco, uma construtora ou um espólio.

O que muda para você.

• Você não vira dono. Você entra no lugar do devedor num contrato que continua existindo.
• O saldo devedor continua. Se o imóvel tem alienação fiduciária a um banco, essa garantia não acaba com a arrematação. O que se vende é o direito do devedor de adquirir o imóvel quando quitar (o Código Civil, art. 1.368-B, chama de direito real de aquisição), e esse direito vem preso ao contrato. Você compra os direitos e herda a dívida. O custo real é o lance mais o saldo do financiamento, as parcelas atrasadas e os encargos.
• Risco de perder tudo. Se você não pagar o financiamento, o banco pode consolidar o imóvel e levá-lo a leilão de novo, pela Lei 9.514.
• Pode precisar de autorização. Alguns contratos exigem que o banco ou a construtora concorde com a troca de devedor.
• Financiamento novo é quase impossível, porque você não tem o imóvel para dar em garantia.

A tabela que compara todos os tipos

Esta é a tabela para guardar, dividida em duas partes para caber na página. Os valores são a regra geral; o edital de cada imóvel pode ter detalhes diferentes. Quando a tabela diz "edital", é porque a lei não fixa e você precisa ler.

Tabela A: quem vende, por quanto e como pagar

Tabela B: ocupante, dívidas e prazo

Os prazos são estimativas nossas para quem compra para morar, contando registro e, quando houver, a saída do ocupante. Não são promessa. Um imóvel vazio, com documentação limpa, chega bem antes. Um ocupado, com recurso, pode passar do limite da tabela.

Como identificar o tipo do leilão

O site do leiloeiro nem sempre diz o tipo com clareza. Procure estes sinais no edital e na matrícula:

• "Por ordem do juízo", "exequente", "executado", "carta de arrematação": judicial. Veja a vara: execuções fiscais, trabalho ou falência mudam o rito.
• "Lei 9.514/97", "consolidação da propriedade", "credor fiduciário", "escritura": fiduciário.
• "CAIXA vende", "Leilão SFI", "CPVE/RE", "Venda Online": CAIXA.
• "Imóvel próprio", "venda direta", sem data de leilão: venda direta.
• "Massa falida", "administrador judicial": falência.
• "Direitos do executado", "direitos do fiduciante": arrematação de direitos.

Um número de processo no edital não torna um leilão judicial. Se o banco vende pela Lei 9.514 e há uma ação do antigo dono, o leilão continua fiduciário, só que com um risco a mais.