Capítulo 8 · Parte II · Escolha seu tipo

Venda direta: o imóvel que sobrou do leilão

Lembra o fim do capítulo sobre leilão fiduciário? Quando ninguém compra no 2º leilão, o banco fica com o imóvel. A partir daí, ele é dono pleno, sem obrigação de fazer novo leilão. Esse imóvel entra numa lista de "imóveis próprios", "imóveis retomados" ou "venda direta" no site do banco.

É dessa lista que vem a venda direta. Muitas vezes é o mesmo imóvel que você viu em leilão semanas antes, agora com outro preço, outras condições e sem data marcada para acabar. E ela é, na verdade, uma compra e venda comum. Em regra, não tem lance, não tem praça, não tem leiloeiro, não tem comissão de leilão. Há duas exceções na CAIXA: a Licitação Aberta pode ser conduzida por leiloeiro e cobrar comissão de 5%, e a Venda Online tem disputa de propostas num cronômetro (capítulo 7). Você negocia com o banco quase como com qualquer vendedor, mas não é igual: o banco segue regras internas, usa contrato padrão (muitas vezes com cláusulas que limitam a responsabilidade dele) e, na CAIXA, segue a lei das estatais e o edital da modalidade.

Na CAIXA, a venda direta aparece com os nomes que você viu no capítulo 7: Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta. Outros bancos (Itaú, Santander, Bradesco, Banco do Brasil e bancos menores) têm páginas próprias, às vezes com imobiliárias ou plataformas parceiras. Neste capítulo, falamos da venda direta em geral, para qualquer banco.

Por que isso não é leilão

Parece detalhe de vocabulário, mas muda o seu direito.

No leilão, há um rito com prazos e pisos definidos em lei. Na venda direta, os prazos do leilão já acabaram e não voltam. Ninguém precisa respeitar os prazos do leilão (o 1º em até 60 dias da consolidação e o 2º em até 15 dias do 1º). O preço é o que o banco pede e o que você aceita.

Também mudam os documentos. Você não recebe carta de arrematação nem auto. Assina uma escritura de compra e venda ou um contrato com força de escritura, quando há financiamento.

E muda a lógica do risco. No leilão, a maior parte do risco está no rito: intimação, prazo, preço vil. Na venda direta, o rito já passou. O risco migra para duas coisas: a qualidade do título do banco (a consolidação foi bem feita?) e a ocupação (quem mora lá?).

Como funciona na prática

1. Você encontra o imóvel no site do banco ou de uma plataforma parceira, com preço, fotos (às vezes só da fachada) e a situação de ocupação.
2. Faz uma proposta. Em uns bancos, o preço é fixo. Em outros, aceita-se proposta abaixo, e o banco aprova ou não.
3. O banco aceita e manda um contrato ou uma minuta de escritura.
4. Você paga: à vista, financiado ou com FGTS, conforme o banco e o imóvel.
5. Assina a escritura e registra no cartório, depois de pagar o ITBI.
6. Resolve a ocupação, se houver.

O processo inteiro pode levar de 30 a 90 dias até o registro, sem contar a desocupação.

Negociação: onde há espaço

A grande vantagem da venda direta é poder conversar. O banco não quer ficar com imóvel: paga condomínio, IPTU, segurança, e o imóvel parado perde valor. Quanto mais tempo ele está na lista, maior a vontade de vender.

O que dá para negociar, conforme o banco:

• Preço: imóveis com muitos meses à venda costumam receber descontos sucessivos. Acompanhe.
• Forma de pagamento: financiamento com o próprio banco, às vezes com taxa especial.
• Dívidas: pedir que o banco quite o condomínio e o IPTU atrasados antes da escritura.
• Desocupação: pedir que o banco entregue o imóvel vazio, ou que dê desconto pelo fato de estar ocupado.
• Prazo: mais tempo para pagar à vista enquanto você vende outro bem.

Os riscos que você precisa conferir

1. A consolidação foi regular?

O banco só pode vender o que é dele. E ele só é dono se a consolidação foi feita do jeito certo: o devedor tem de ter sido intimado pela forma que a lei admite (pessoal, como regra; por hora certa ou edital nos casos previstos), com o prazo de 15 dias para pagar (Lei 9.514, art. 26). Se a intimação foi falha, o antigo dono pode pedir na Justiça para anular a consolidação. E aí a venda feita a você fica ameaçada.

Como conferir: peça a matrícula atualizada. Ela deve mostrar a averbação da consolidação em nome do banco, com data. Se puder, peça ao banco a certidão da intimação.

2. Os dois leilões aconteceram e não tiveram comprador?

O banco só pode vender direto depois de dois leilões sem comprador (art. 27). Peça a prova: as atas ou certidões dos leilões negativos. Em regra, sem a prova dos dois leilões há risco para o seu título; leve o caso a um advogado.

3. A preferência do antigo dono foi respeitada?

O antigo dono tinha direito de recomprar até o 2º leilão (art. 27, §2º-B). Se o banco pulou essa etapa, pode haver um vício que ele use contra a venda.

4. O antigo dono está processando o banco?

É a pergunta mais importante. Uma ação para anular a consolidação, rever o contrato ou discutir a posse pode durar anos. Peça certidões dos distribuidores cíveis em nome do antigo dono e pesquise o endereço do imóvel. Se houver processo, um advogado precisa ler antes de você assinar. Um número de processo ligado ao imóvel, aqui, não quer dizer leilão judicial. Quer dizer risco de título.

5. A dívida do antigo dono acabou?

Nos financiamentos habitacionais, se o 2º leilão não cobriu a dívida, ela é considerada extinta (Lei 9.514, na redação da Lei 14.711; confira o artigo no contrato e no edital). Nos demais contratos de crédito com garantia de imóvel, o antigo dono segue responsável pelo saldo (Lei 9.514, na redação da Lei 14.711). Saber disso ajuda a entender se o antigo dono tem motivo para brigar.

6. A ocupação

Na venda direta, a ocupação é o risco central. O mais comum é o próprio antigo dono continuar morando. O banco informa se o imóvel está ocupado, mas raramente se compromete a desocupar.

Se for por sua conta, você precisa de uma ação para tirar o ocupante. Se o contrato do banco te transmite os direitos da Lei 9.514, você pode pedir a liminar de 60 dias do art. 30. Se não, a via pode ser uma ação possessória comum, mais lenta. Confira no contrato o que o banco te repassa.

Se quem mora é um inquilino, a regra depende do caminho. No fiduciário, o art. 27, §7º, da Lei 9.514 dá 30 dias para o inquilino desocupar, com denúncia da locação em até 90 dias da consolidação (salvo se o credor concordou por escrito com a locação). Na venda direta, essa janela quase sempre já venceu quando você compra, e então vale a regra geral: você denuncia a locação em até 90 dias do registro em seu nome, e o inquilino tem 90 dias para sair (Lei 8.245, art. 8º). Perdido o prazo, presume-se que você concordou, e a locação segue até o fim do contrato. Se o contrato for por prazo determinado e tiver cláusula de vigência em caso de venda, averbada na matrícula, a locação continua: confira a matrícula. Isso vale também para as vendas administrativas da CAIXA.

7. As dívidas do imóvel

Condomínio e IPTU atrasados acompanham o imóvel. Peça o débito ao síndico e à prefeitura e negocie com o banco quem paga. Combine por escrito.

A visita e a vistoria

Na venda direta, você tem tempo. Use. Diferente do leilão, em que muitas vezes só dá para ver a fachada, aqui é comum o banco ou a imobiliária parceira marcar visita quando o imóvel está vazio. Se está ocupado, tente conversar com o morador com educação: muitas vezes ele também quer resolver a situação.

Na visita, olhe o que custa caro: telhado, infiltração, rede elétrica, encanamento, esquadrias. Imóvel retomado costuma ficar meses fechado ou sem manutenção. Leve alguém que entenda de obra, ou peça um orçamento rápido de reforma. Esse número entra na conta tanto quanto o preço.

Converse com o síndico e com vizinhos. Eles sabem há quanto tempo o imóvel está vazio, se há dívida de condomínio, se houve invasão, se o antigo dono ainda aparece. Em dez minutos você descobre o que nenhum anúncio conta.

Por fim, confira o preço com anúncios reais da mesma rua ou do mesmo prédio. Desconto sobre a avaliação do banco não é a mesma coisa que desconto sobre o mercado.

Venda direta ou leilão: qual é melhor para morar?

Depende do seu bolso e do seu tempo.

Para quem compra para morar, a venda direta tem dois atrativos fortes: a possibilidade de financiar e a calma para decidir. O preço é um pouco maior, mas você pode visitar, negociar e pedir documentos sem relógio correndo.

O que perguntar ao banco e ao advogado

Ao banco:

1. O imóvel está ocupado? Por quem?
2. O banco quita o condomínio e o IPTU atrasados? Até quanto?
3. Aceita financiamento e FGTS?
4. Pode me enviar a matrícula, as atas dos leilões e a certidão da intimação?
5. O que acontece se a venda for anulada na Justiça?

Ao advogado:

1. A consolidação e os leilões foram regulares?
2. Há ação do antigo dono contra o banco?
3. Qual o caminho e o prazo para desocupar?
4. O contrato me protege se a venda for desfeita?