Capítulo 7 · Parte II · Escolha seu tipo

Imóveis da CAIXA: seis jeitos de comprar

A Caixa Econômica Federal é o maior vendedor de imóveis retomados do país. Quase todos vêm de financiamentos com alienação fiduciária que não foram pagos, ou seja, seguem a Lei 9.514/97 que você viu no capítulo anterior. Mas a CAIXA criou um sistema próprio de venda, com nomes próprios, e cada modalidade tem regra diferente de preço, pagamento e comissão.

Quem não conhece as modalidades confunde tudo. Acha que "Venda Online" tem comissão de leiloeiro, que "Licitação Aberta" segue os prazos do leilão fiduciário, ou que "Venda Direta Online" é um leilão judicial. Neste capítulo, organizamos as seis.

Uma regra vale para todas: a CAIXA vende o imóvel no estado em que se encontra, inclusive de ocupação. Se tem alguém morando, o problema passa a ser seu.

A base de tudo: o anúncio e as condições de venda

Cada imóvel CAIXA tem uma página no site de imóveis do banco com valor de avaliação, valor mínimo de venda, desconto, modalidade, se aceita financiamento e se aceita FGTS. Junto vem um documento com as condições de venda ou o edital. Nos leilões, o edital traz um anexo com a lista dos imóveis e as regras de cada um (o famoso Anexo II em muitos editais).

Leia esse documento até o fim. É nele que está quem paga o condomínio e o IPTU atrasados, o prazo para pagar e o que acontece se você desistir.

Outra particularidade: a CAIXA nem sempre publica a matrícula do imóvel. Não deixe de pedir a sua no cartório. Ela custa pouco e mostra a consolidação, outros registros e eventuais ações.

As seis modalidades

1. Leilão SFI, 1º leilão

É o leilão fiduciário da Lei 9.514 (art. 27), feito por um leiloeiro contratado pela CAIXA. O lance mínimo é o valor do imóvel (art. 27, §1º, com o valor do contrato do art. 24, VI) ou, se maior, a base do ITBI (art. 24, parágrafo único). Tem comissão de leiloeiro de 5%, paga por você. O ex-mutuário pode exercer o direito de preferência até o 2º leilão, e o lote pode ser retirado.

2. Leilão SFI, 2º leilão

Mesmo rito, data seguinte. Vence o maior lance que cubra a dívida + despesas; se ninguém cobrir, a CAIXA pode, a seu exclusivo critério, aceitar lance de pelo menos 50% da avaliação (art. 27, §2º, com a Lei 14.711). Abaixo de 50%, há risco de anulação pela 3ª Turma do STJ (capítulo 6). Também tem comissão de 5%. O direito de preferência do ex-mutuário vale até a data deste leilão.

3. Licitação Aberta

Já não é o leilão da Lei 9.514. É uma venda pública de um imóvel que já é da CAIXA, regida pela lei das estatais (Lei 13.303/2016) e pelo regulamento de licitações e contratos da CAIXA. O edital costuma ter número terminado em "CPVE/RE". Há um valor mínimo, em geral com desconto sobre a avaliação, e vence a maior proposta numa data marcada. A comissão depende do edital: quando a licitação é conduzida por leiloeiro oficial, o edital pode cobrar comissão (5% da proposta, no edital real do capítulo 22); quando é conduzida pela própria CAIXA, em geral não há.

4. Venda Online

Também é venda de imóvel já da CAIXA. Funciona com um cronômetro no site: as propostas são feitas pela internet e vence a maior quando o prazo acaba. Em geral, sem comissão; confira. Como é uma compra feita fora de estabelecimento, discute-se o direito de arrependimento de 7 dias do Código de Defesa do Consumidor (art. 49). Confira nas condições de venda o que acontece com o que você pagou se desistir.

5. Compra Direta (Venda Direta Online)

Não há disputa: a primeira proposta que atinge o valor mínimo leva o imóvel. É a modalidade para quem quer rapidez. Em geral, sem comissão; confira. Cuidado com o nome: "Venda Direta Online" é a Compra Direta da CAIXA. Não tem nada a ver com a "venda por iniciativa particular" do processo judicial.

6. Direito de preferência

Esta modalidade só serve para o próprio ex-mutuário, que quer recomprar o imóvel pagando a dívida (art. 27, §2º-B). Se você é um comprador comum, ela não é para você. Ver a cláusula de preferência no edital não muda a sua modalidade: você continua num Leilão SFI.

Tabela por modalidade

Os anúncios da CAIXA trazem duas marcações que valem ouro para quem quer morar: "aceita financiamento" e "aceita FGTS". Elas são definidas imóvel a imóvel. Um imóvel ocupado, com problema de documentação ou em mau estado costuma não aceitar financiamento. Para usar o FGTS, você precisa cumprir as regras do fundo: não ter financiamento ativo no SFH, não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, o imóvel estar nessa cidade e ser para sua moradia, e ter pelo menos três anos de trabalho com FGTS. A lista completa está no capítulo 2.

Quem paga condomínio e IPTU

Aqui o anúncio e as condições de venda mandam. O texto padrão dos anúncios da CAIXA diz:

• Condomínio: sob responsabilidade do comprador até o limite de 10% do valor de avaliação; a CAIXA paga apenas o que exceder esse limite.
• Tributos (IPTU): em geral ficam a cargo do comprador.
• Anúncio omisso: se anúncio e proposta forem omissos sobre condomínio, a CAIXA paga (edital, cl. 17.3.1).
• Depois da compra: o condomínio e o IPTU são sempre seus.

As condições mudam com o tempo. Confira sempre as do seu imóvel.

Como o condomínio é uma dívida do imóvel, se ninguém pagar, o condomínio pode cobrar de você e penhorar o imóvel. Antes do lance ou da proposta, peça ao síndico ou à administradora o débito atualizado e leia, nas condições de venda, até que limite a dívida fica com você.

Comissão e outros custos

• Comissão de leiloeiro: 5% nos Leilões SFI (1º e 2º) e na Licitação Aberta quando conduzida por leiloeiro, como no edital do capítulo 22. Na Venda Online e na Compra Direta, em geral não há. Não use regra geral: confira a cláusula de comissão do edital do seu imóvel.
• ITBI: sempre do comprador. A alíquota é da prefeitura.
• Registro e escritura: do comprador. Quando há financiamento, o próprio contrato da CAIXA vale como escritura, o que reduz custo.
• Desistência: quase sempre há multa ou perda de parte do que foi pago. Leia a cláusula antes.

A desocupação é sua

A CAIXA informa no anúncio se o imóvel está ocupado ou desocupado. Muitas vezes a informação é "ocupado" ou "não informado". Em regra, a desocupação fica por conta do comprador.

O caminho depende de como você comprou:

• Leilão SFI: vale a Lei 9.514. Você entra com ação de reintegração de posse e pede a liminar de 60 dias do art. 30. Não existe "imissão nos próprios autos", porque não há processo.
• Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta: o art. 30 da Lei 9.514 pode valer, conforme o contrato que a CAIXA assina com você (capítulo 8). Se não valer, a desocupação é feita com acordo (às vezes a CAIXA tem programa de incentivo para o ocupante sair) ou com ação judicial, que muda conforme o ocupante tenha contrato ou não.

Seja como for, conte o custo: advogado, custas, aluguel enquanto espera e, muitas vezes, uma ajuda de mudança para fechar acordo.

Erros comuns com imóveis CAIXA

Confundir desconto com barganha. O desconto é sobre a avaliação da CAIXA, que pode estar acima ou abaixo do mercado. Compare com anúncios reais da mesma rua.

Contar com financiamento que o anúncio não oferece. Se o anúncio não marca "aceita financiamento", não há promessa de crédito. Ter carta de crédito de outro banco também não garante: o imóvel precisa passar na vistoria dele.

Esquecer o prazo de pagamento. Nos leilões, o pagamento à vista costuma ter prazo curto. Perder o prazo pode significar perder o que já pagou.

Achar que "desocupado" é garantia. A informação do anúncio é a que a CAIXA tinha na data da publicação. Vá até o imóvel e confira.

Como se preparar

1. Escolha a modalidade que cabe no seu dinheiro: à vista no leilão ou financiado nas outras.
2. Faça o cadastro e, se quiser financiar, peça a aprovação de crédito na CAIXA antes.
3. Leia as condições de venda: prazo de pagamento, dívidas, multa por desistência.
4. Peça a matrícula atualizada no cartório.
5. Visite a rua, converse com vizinhos e com o síndico.
6. Calcule o custo total com comissão (se houver), ITBI, registro, dívidas e desocupação.