Capítulo 6 · Parte II · Escolha seu tipo

Leilão fiduciário: quando o banco retoma o imóvel

A maior parte dos imóveis financiados no Brasil é comprada com alienação fiduciária. É uma palavra feia para uma ideia simples: enquanto você não termina de pagar o financiamento, o banco fica com a propriedade fiduciária do imóvel, uma propriedade em garantia; a posse é sua. Você mora, usa, paga as parcelas. Quando quita, o banco libera e o imóvel passa a ser seu de vez.

Se o comprador para de pagar, o banco não precisa entrar na Justiça para cobrar. A Lei 9.514/97 dá a ele um caminho próprio, feito no Cartório de Registro de Imóveis. No fim desse caminho, o imóvel vai a leilão. É o leilão extrajudicial, ou leilão fiduciário: sem juiz, sem processo, com prazos curtos.

Em 2023, a Lei 14.711 mudou partes importantes da Lei 9.514. O que contamos aqui já segue a redação atual. Se o contrato for antigo, alguns detalhes podem mudar; quando for assim, avisamos.

O caminho: do atraso ao leilão

1. A inadimplência. O comprador (o devedor fiduciante) atrasa as parcelas. O contrato diz quantos dias de atraso disparam a cobrança.

2. A intimação. O banco (o credor fiduciário) pede ao Cartório de Registro de Imóveis que intime o devedor. Em regra, a intimação é pessoal, feita pelo oficial do cartório ou pelo correio com aviso de recebimento: o devedor tem 15 dias para pagar o atraso com juros, multa e despesas (art. 26). A lei prevê outras formas quando ele se esconde ou não é encontrado: intimação por hora certa e, se estiver em lugar incerto, por edital. Intimação mal feita é a principal causa de anulação de leilão fiduciário.

3. A purga da mora. Se o devedor paga dentro do prazo, o contrato segue normal. Fim da história.

4. A consolidação. Se não paga, o banco recolhe o ITBI e pede ao cartório para consolidar a propriedade em seu nome. O cartório anota isso na matrícula (art. 26, §7º). A partir daí, o banco é o dono pleno, mas a lei o obriga a vender em leilão.

5. O 1º leilão. Deve acontecer em até 60 dias depois da consolidação (art. 27).

6. O 2º leilão. Se ninguém compra no 1º, o 2º acontece nos 15 dias seguintes (art. 27, §1º).

7. A escritura. Quem vence paga e recebe uma escritura pública de compra e venda, que é registrada no cartório. Aqui não existe carta de arrematação: o documento é outro.

8. A desocupação. Se o antigo dono ainda mora lá, o novo dono pede à Justiça a desocupação (art. 30).

Os dois leilões e seus valores mínimos

Aqui está a maior diferença em relação ao judicial. No fiduciário, os pisos não dependem de juiz: estão na lei.

No 1º leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel informado no contrato, atualizado (art. 27, §1º, que remete ao valor indicado no contrato pelo art. 24, VI). Esse valor não pode ser menor que o usado pela prefeitura como base do ITBI (art. 24, parágrafo único): vale o maior dos dois. É essa a avaliação do edital no fiduciário. Na prática, é um preço perto do mercado. Pouca gente compra no 1º leilão.

No 2º leilão, o lance mínimo cai para o valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos, aos tributos e às contribuições de condomínio (art. 27, §2º). Como o devedor já pagou parte do financiamento, a dívida costuma ser bem menor que o valor do imóvel. É aí que mora o desconto.

A Lei 14.711 trouxe mais uma regra: se no 2º leilão nenhum lance alcança esse mínimo, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar um lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, §2º, parte final).

Aqui há uma tensão entre a lei e a jurisprudência, e ela só aparece quando a dívida é menor que metade da avaliação. A letra da lei aceitaria, nesse caso, um lance igual à dívida. Mas a 3ª Turma do STJ entende que lance abaixo de 50% da avaliação é preço vil, mesmo quando cobre a dívida. Os julgados que conhecemos (REsp 2.096.465/SP, de 2024, e decisões posteriores da mesma turma; confira no site do STJ) tratam de leilões anteriores à Lei 14.711; ainda não há posição firme sobre leilões feitos depois dela; há crítica de parte da doutrina, que vê conflito com o texto da lei, e não confirmamos posição da 4ª Turma. Separe as duas coisas. Pela lei vigente, um lance que cubra a dívida (com despesas) vence, mesmo abaixo de 50%; se ninguém cobrir a dívida, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar lance de pelo menos metade da avaliação do edital (o valor do contrato ou a base do ITBI, o maior). Pela prudência, como um arremate abaixo de 50% pode ser questionado e anulado ou exigir complemento do preço, não planeje dar menos que a metade da avaliação.

E se o lance passar da dívida? A diferença não fica com o banco: ele tem de entregá-la ao antigo dono em até 5 dias (art. 27, §4º). Isso não muda nada para você, mas explica por que o devedor às vezes prefere que o imóvel seja bem vendido.

E se ninguém compra no 2º? O banco fica com o imóvel. Nos financiamentos habitacionais, a dívida do devedor é considerada extinta (art. 26-A, §4º). Nos demais contratos, o devedor segue responsável pelo saldo (art. 27, §5º-A). O imóvel vira "imóvel próprio do banco" e pode ir para venda direta, que é o assunto do capítulo 8.

O direito de preferência do devedor

Mesmo depois da consolidação, o antigo dono tem uma última chance. A lei garante a ele o direito de preferência para recomprar o imóvel até a data do 2º leilão, pagando a dívida, as despesas e os encargos, incluindo o ITBI e o laudêmio pagos pelo banco na consolidação (art. 27, §2º-B).

O que isso significa para você:

• o leilão pode ser cancelado até a data do 2º leilão, sem culpa de ninguém;
• o edital costuma ter uma cláusula falando disso: é normal;
• em regra o edital limita o seu direito à devolução do que tiver pago, sem indenização; confira a cláusula.

Por isso, não rescinda o aluguel, não entregue o imóvel onde mora e não compre móveis antes de o 2º leilão passar e a escritura estar assinada.

As dívidas: IPTU e condomínio

A regra do art. 130, parágrafo único, do CTN, que limpa o IPTU no judicial, é aplicada à hasta pública judicial, e não, em regra, ao leilão extrajudicial. Aqui o tributo tende a acompanhar o imóvel (caput do art. 130): trate o IPTU atrasado como risco seu, salvo se o edital disser outra coisa, e confirme com um advogado.

Mas olhe de novo o mínimo do 2º leilão: a lei manda incluir nele os tributos e o condomínio. A ideia é que o banco use o dinheiro do leilão para quitar essas dívidas. Na prática, os editais variam muito:

• uns dizem que o banco quita IPTU e condomínio até a data do leilão;
• outros dizem que tudo fica com o comprador;
• outros põem um limite e o excesso fica com você.

E a Lei 9.514 tem uma regra para depois da consolidação: o devedor fiduciante responde pelos impostos, taxas, condomínio e demais encargos do imóvel até a data em que o fiduciário, ou quem o suceder (você), for imitido na posse (art. 27, §8º). Dali em diante, a conta é sua. Essa regra resolve quem deve a quem entre você e o antigo dono. Mas o condomínio é dívida propter rem: acompanha o imóvel, e o condomínio pode cobrá-la de você, novo dono, mesmo a parte do tempo em que o antigo dono morou lá sem pagar. Aí cabe a você cobrar dele depois, o que raramente dá certo. Trate esse débito como risco seu.

Confira no edital quem paga, até quando, e peça o débito atualizado ao condomínio e à prefeitura.

A escritura e o registro

Pago o lance, o banco assina com você a escritura pública de compra e venda. Ela vai ao cartório de imóveis com o ITBI pago. Em alguns bancos, a escritura sai em semanas; em outros, em meses. O edital costuma dar um prazo. Durante esse tempo, o imóvel ainda não é seu na matrícula.

E o financiamento ou o FGTS para pagar o lance? Às vezes, quando o banco oferece no edital; na maioria, só à vista. O edital diz se aceita e em quais condições. No judicial, isso é ainda mais raro.

A desocupação (art. 30)

Muitas vezes o antigo dono ainda está no imóvel. Aqui o caminho é diferente do judicial: não existe um processo onde pedir a imissão. Você, como novo dono, entra com uma ação de reintegração de posse.

A Lei 9.514 ajuda: o juiz deve conceder uma liminar para desocupação em 60 dias, desde que você prove a consolidação e a compra (art. 30). Na prática, a ação é rápida perto de uma ação comum, mas ainda é uma ação: custa advogado, custas e tempo. Com o imóvel ocupado, conte de 4 a 10 meses entre o registro da escritura em seu nome e as chaves, conforme a comarca, e mais se o ex-devedor contestar (capítulo 17).

Existe também a taxa de ocupação (art. 37-A da Lei 9.514): 1% ao mês sobre o valor do contrato (art. 24, VI) ou, se maior, sobre a base do ITBI (art. 24, parágrafo único), devida pelo ocupante desde a consolidação até a desocupação. Não é calculada sobre o seu lance. Como sucessor do banco, você pode cobrá-la. Ela ajuda a negociar: muitas desocupações terminam em acordo com prazo e uma ajuda para a mudança.

Se o imóvel estiver alugado, vale o art. 27, §7º, da Lei 9.514: a locação pode ser denunciada com prazo de 30 dias para desocupar, desde que a denúncia seja feita em até 90 dias da consolidação, salvo se o credor concordou por escrito com a locação. Se essa janela já venceu quando você compra, vale a regra geral do contrato de aluguel. Confira as datas na matrícula e no edital.

O que perguntar antes do lance

1. A consolidação está averbada na matrícula, e em que data?
2. O 1º leilão aconteceu dentro de 60 dias dela?
3. A intimação do devedor foi feita pela forma que a lei admite para o caso, e há prova disso?
4. O edital diz quem paga IPTU e condomínio, e até quando?
5. Aceita financiamento ou FGTS?
6. O imóvel está ocupado? Por quem?
7. Há processo do antigo dono contra o banco?