Capítulo 5 · Parte II · Escolha seu tipo

Leilão judicial: quando o juiz vende o imóvel

No leilão judicial, quem vende não é um banco nem o dono do imóvel. Quem vende é o Estado, por ordem de um juiz, para pagar uma dívida que o dono não pagou. O dono deve dinheiro a alguém, esse alguém entrou na Justiça, ganhou, e o imóvel foi usado para quitar a conta.

Esse é o tipo de leilão com mais regras escritas em lei. As regras ficam no Código de Processo Civil (CPC), dos artigos 879 a 903. É também o tipo em que o comprador tem mais proteções, como a regra que impede a venda por preço muito baixo e a que limpa boa parte das dívidas de IPTU. Em troca, é o tipo mais lento e o que mais depende de ler o processo.

Neste capítulo falamos do rito comum, o do CPC. Execução fiscal, trabalhista e falência também são leilões judiciais, mas têm regras próprias. Eles ficam no capítulo 9.

Do calote ao leilão: o caminho

Um processo de execução segue uma ordem. Conhecer essa ordem ajuda você a saber em que pé o imóvel está e o que ainda pode dar errado.

1. A dívida e a execução. O credor (chamado exequente) cobra na Justiça quem deve (o executado). Pode ser um banco, um condomínio, uma pessoa que emprestou dinheiro, uma loja.

2. A citação. O executado é chamado ao processo para pagar. Se não paga, o juiz manda buscar bens.

3. A penhora. O imóvel é penhorado: fica preso ao processo, reservado para pagar a dívida. A penhora é anotada na matrícula do imóvel (uma averbação, "Av."). É por isso que você enxerga, na matrícula, que aquele imóvel está em um processo.

4. A avaliação. Um oficial de justiça ou um perito avalia o imóvel (art. 872 do CPC). Esse valor vira a régua de todo o leilão. Se a avaliação é antiga, ela precisa ser atualizada. Avaliação desatualizada é motivo frequente de briga depois.

5. As intimações. Antes do leilão, várias pessoas precisam ser avisadas: o executado, o cônjuge dele, o credor que tem hipoteca registrada, quem tem outra penhora no mesmo imóvel, entre outros (art. 889 do CPC). Faltou avisar alguém importante, e o leilão pode ser anulado.

6. O edital. O juiz autoriza o leilão e o leiloeiro publica o edital com as datas, os valores mínimos, a forma de pagamento e as dívidas que ficam por conta de quem comprar.

7. A 1ª e a 2ª praça. O imóvel vai a leilão, em regra em duas datas.

8. O auto e a carta de arrematação. Quem vence assina o auto de arrematação, paga, e depois recebe a carta de arrematação, o documento que vai ao cartório para passar o imóvel para o seu nome.

9. A imissão na posse. Se tem alguém morando, o juiz manda entregar o imóvel a você.

1ª e 2ª praça: os dois valores mínimos

O edital marca duas datas. Na 1ª praça, o lance mínimo é o valor da avaliação. Quase ninguém compra aí, porque não há desconto.

Se ninguém compra na primeira, vem a 2ª praça, com lance mínimo menor. Quanto menor? Quem decide é o juiz, e o valor aparece no edital. É comum ver 50%, 60% ou 70% da avaliação. O número que vale é o do seu edital, não o de outro leilão parecido.

Muitos leilões hoje são eletrônicos, e as duas praças acontecem no site do leiloeiro com poucos dias de intervalo. Às vezes, as duas ficam abertas ao mesmo tempo e o lance da 1ª já vale para a 2ª. Leia como o seu edital organiza isso.

O preço vil (art. 891)

A lei proíbe vender o imóvel por preço vil, um preço tão baixo que machuca o devedor sem motivo. O artigo 891 do CPC diz:

• vale o preço mínimo que o juiz fixou no edital;
• se o juiz não fixou nenhum, é vil o lance abaixo de 50% da avaliação.

Na prática, um lance abaixo do mínimo do edital não é aceito. E se, por algum erro, o leilão aceitar um lance vil, a venda pode ser desfeita depois. Ou seja: o desconto existe, mas tem chão.

Existe uma exceção importante. Quando o imóvel é de pessoa incapaz, se o lance não chega a 80% da avaliação, o juiz confia o bem a um depositário e adia a venda por até 1 ano (art. 896). Isso aparece no edital.

Como se paga: à vista ou parcelado (art. 895)

A regra é pagar à vista, de imediato ou no prazo que o edital der, em geral por depósito judicial (art. 892). Financiamento bancário é raro no leilão judicial: o banco quer o imóvel no seu nome e livre antes de emprestar, e isso só acontece depois da carta. Não conte com financiamento para pagar o lance.

O CPC permite uma alternativa: a proposta de parcelamento (art. 895). Funciona assim:

• você manda a proposta por escrito antes do leilão;
• a entrada é de pelo menos 25% do valor;
• o resto vai em até 30 parcelas mensais, corrigidas;
• o próprio imóvel fica hipotecado como garantia até o fim.

Duas coisas importam. Primeiro, a disputa entre propostas. A proposta à vista prevalece sobre a parcelada (art. 895, §7º); se ela vence uma parcelada de valor maior é ponto discutido. Havendo mais de uma parcelada (art. 895, §8º), em condições diferentes vence a mais vantajosa, a de maior valor; em condições iguais, vence a apresentada primeiro. Segundo, se você atrasar parcela, paga multa de 10% sobre a parcela atrasada somada às que faltam, e o credor pode pedir a execução ou o desfazimento da compra (art. 895, §§4º e 5º). O edital pode trazer regras próprias de parcelamento. Confira no edital.

As dívidas do imóvel: quem paga?

Esse é o ponto que mais faz gente perder dinheiro. Vamos por partes.

IPTU e outros tributos do imóvel

Aqui a lei protege você. O artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN), no parágrafo único, diz que, na arrematação em hasta pública, os impostos atrasados do imóvel se sub-rogam no preço. Traduzindo: a prefeitura cobra o IPTU velho do dinheiro do leilão, não de você. Você recebe o imóvel sem a dívida de IPTU anterior.

Muitos editais antigos tinham uma cláusula dizendo "o IPTU atrasado é do arrematante". O Superior Tribunal de Justiça decidiu (Tema 1.134) que essa cláusula não vale: o edital não pode jogar o tributo anterior para quem compra. Essa decisão (Primeira Seção, REsp 1.914.902/SP, julgado em 9 de outubro de 2024) tem uma regra de transição (modulação): ela vale para os editais publicados depois da publicação da ata do julgamento; para editais anteriores, vale a regra antiga (a cláusula valia), salvo se já havia ação judicial ou pedido administrativo pendente sobre o assunto, caso em que a tese se aplica de imediato. Atenção: o Tema 1.134 trata só de tributos; condomínio segue a regra do art. 908, §1º, explicada abaixo. Se o edital do seu imóvel tiver cláusula transferindo IPTU e for antigo, leve a pergunta a um advogado antes do lance.

Condomínio

Condomínio não é tributo, então o art. 130 do CTN não se aplica. A dívida de condomínio acompanha o imóvel (é o que se chama de obrigação propter rem). Separe quatro coisas:

1. A regra da lei. No leilão judicial, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os propter rem como o condomínio, sub-rogam-se no preço, respeitada a ordem de preferência (art. 908, §1º, do CPC). Ou seja: o ponto de partida é que a dívida é paga com o dinheiro do leilão, não por você.
2. O que o edital diz. Se o edital informa o débito e diz, de forma expressa, que ele fica com o arrematante, a jurisprudência do STJ tende a aceitar essa transferência: conte que vai pagar. Se o edital não fala nada, o STJ tende a proteger o arrematante, que não responde pelo que não foi informado. O silêncio, por si só, não passa a dívida a você.
3. Se o preço basta. A sub-rogação só paga o que cabe no dinheiro do leilão, depois dos credores que vêm antes (como o IPTU). Se o preço não cobrir tudo, há risco de o condomínio cobrar o saldo do novo dono, e o tema tem decisões nos dois sentidos.
4. O que está nos autos. O valor atualizado da dívida, se o condomínio é o próprio exequente e se o juiz já decidiu sobre o assunto estão no processo.

Para a sua conta, a regra prudente é outra: peça o débito ao síndico ou à administradora e, se o edital transferir a dívida ou se o preço provavelmente não bastar, some ao custo. Se o caso estiver na zona cinzenta, leve o edital e o extrato a um advogado antes do lance.

Também conta a ordem de quem recebe: muitas vezes é o próprio condomínio que está executando a dívida, e aí o dinheiro do leilão vai primeiro para ele.

Outras penhoras e a hipoteca

A matrícula pode ter outras penhoras, de outros processos. Em regra, a arrematação judicial faz com que essas penhoras sejam levantadas e os credores recebam do preço, na ordem de preferência. A hipoteca também se extingue se o credor hipotecário foi intimado do leilão (art. 889 do CPC e art. 1.501 do Código Civil). Se ele não foi intimado, a hipoteca pode continuar. Por isso conferir a lista de intimações não é detalhe.

Auto, prazo para impugnar e carta (arts. 901 a 903)

Depois do leilão, o leiloeiro lavra o auto de arrematação. Quando o juiz, o leiloeiro e você assinam, a arrematação fica "perfeita, acabada e irretratável" (art. 903). Ou seja: em regra, ela se mantém mesmo que depois alguém ganhe embargos ou um recurso contra a execução; nesse caso, o executado é indenizado em dinheiro, não recebe o imóvel de volta. Não é uma blindagem total: a própria lei prevê que a arrematação pode ser invalidada (por exemplo, por preço vil), declarada ineficaz (por falta de intimação de certos credores) ou resolvida (se você não pagar), e há a ação autônoma do §4º.

A lei abre uma janela curta: 10 dias depois do aperfeiçoamento da arrematação para alguém alegar problema, como preço vil, falta de intimação ou falta de pagamento (art. 903, §2º). Passado esse prazo sem problema, o juiz manda expedir a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse (art. 903, §3º). Depois da carta, quem quiser desfazer a venda precisa entrar com uma ação própria (art. 903, §4º).

E se o problema for seu? Se você descobre que havia um ônus grave que o edital escondeu, pode desistir da compra dentro desse prazo de 10 dias (art. 903, §5º, I). Por isso, ler a matrícula e o processo antes de dar lance vale tanto: depois do prazo, o problema passa a ser seu.

Também pode acontecer de o devedor pagar a dívida antes da assinatura do auto. É a remição (art. 826): ele paga tudo e fica com o imóvel. Você recebe o dinheiro de volta e perde o negócio. Isso é mais provável quando a dívida é pequena perto do valor do imóvel.

Com a carta na mão: registro e posse

Antes de o juiz expedir a carta, você paga o ITBI à prefeitura (a alíquota varia de cidade para cidade): a carta só sai com a prova do pagamento do imposto (art. 901, §2º, do CPC). Depois, a carta de arrematação vai ao Cartório de Registro de Imóveis. Com o registro, o imóvel é seu na matrícula.

Se o imóvel está vazio, troque a fechadura só com a ordem judicial em mãos (o mandado de imissão na posse); entrar sem ela abre briga com o antigo dono. Se tem alguém morando, o caminho é a imissão na posse: o juiz do próprio processo expede um mandado, e um oficial de justiça vai ao imóvel. Essa é uma vantagem do judicial: você não precisa abrir outra ação para tirar o ocupante, porque o mesmo processo resolve.

Se quem mora é um inquilino com contrato, a conversa muda. Você pode denunciar a locação (Lei 8.245/91, art. 8º) em até 90 dias do registro em seu nome, e o inquilino tem 90 dias para sair. Perdido esse prazo, presume-se que você concordou, e a locação segue até o fim do contrato. Se o contrato for por prazo determinado e tiver cláusula de vigência em caso de venda, averbada na matrícula, a locação continua: confira a matrícula. O capítulo 17 detalha isso.

Quanto tempo até morar

Não existe prazo fixo. Na média, contamos assim:

• 10 a 30 dias entre o lance e a assinatura do auto;
• 10 dias para eventuais impugnações;
• 1 a 3 meses para a carta sair, dependendo da vara;
• 1 a 2 meses para registrar no cartório;
• se o imóvel está ocupado, mais 2 a 12 meses para a imissão.

Um imóvel vazio pode estar com você em 3 a 6 meses. Um ocupado, com recurso do devedor, pode levar mais de um ano. Planeje o aluguel de onde você mora com folga.

O que perguntar ao advogado

Leilão judicial pede leitura do processo. Se você não tem prática com isso, contrate um advogado para uma revisão antes do lance. Leve estas perguntas:

1. O executado e o cônjuge foram citados e intimados do leilão?
2. Os credores com hipoteca ou penhora na matrícula foram intimados?
3. A avaliação está atualizada?
4. Tem recurso, embargos ou pedido de bem de família pendente?
5. O que o edital diz sobre condomínio e IPTU, e quanto é a dívida hoje?
6. O imóvel penhorado é exatamente o da matrícula (mesma área, mesma vaga)?
7. Quem mora lá, e com que título?