Capítulo 4 · Parte II · Escolha seu tipo

Mapa de decisão: qual leilão é para você

No capítulo anterior você aprendeu a identificar o tipo de um leilão. Agora vamos inverter a pergunta: dado quem você é, que dinheiro tem e quando precisa se mudar, quais tipos de leilão fazem sentido para você? Essa escolha poupa meses de busca. Não adianta se apaixonar por um apartamento em leilão judicial se você depende de financiamento, nem por um imóvel ocupado se o contrato do seu aluguel vence em três meses.

O fluxograma

Três perguntas bastam para um primeiro corte:

1. Como você vai pagar? À vista (ou com entrada grande e parcelas) ou financiando, com ou sem FGTS?
2. Qual é a sua pressa para morar? Precisa se mudar em poucos meses ou pode esperar um ano ou mais?
3. Você tolera comprar um imóvel ocupado? Está disposto a conduzir, com advogado, a saída de quem está lá?

Explicando os ramos

Ramo 1: você vai financiar ou usar FGTS

Se você não tem o valor à vista e depende de crédito bancário, o caminho é estreito, mas existe. Os leilões judiciais estão praticamente fora, porque o prazo de pagamento é incompatível com a aprovação de um financiamento. Os leilões fiduciários de bancos privados aceitam financiamento às vezes, quando o banco oferece no edital; na maioria, só à vista.

Sobram principalmente as vendas da CAIXA nas modalidades licitação aberta, venda online e venda direta, sempre conforme a ficha de cada imóvel, e as vendas de estoque de bancos privados que anunciam financiamento próprio. Nessas, os imóveis desocupados e com documentação regular são os que mais aceitam financiamento.

Mesmo nesse ramo, a pressa e a ocupação continuam valendo: um imóvel da CAIXA ocupado e financiado exige que você pague a prestação enquanto conduz a desocupação.

Ramo 2: à vista ou parcelado, com pressa para morar

Se você precisa se mudar em poucos meses (porque o aluguel vence, por exemplo), a pergunta decisiva é a ocupação.

• Não tolera ocupado: procure só imóveis comprovadamente desocupados. Eles existem em todos os tipos, mas são mais frequentes na venda direta de bancos e na CAIXA. Desconfie de "desocupado" sem prova: peça fotos recentes, visite a rua, converse com o síndico ou vizinhos.
• Tolera ocupado: prefira o fiduciário e o Leilão SFI da CAIXA. Na Lei 9.514, o art. 30 assegura ao comprador a reintegração na posse, com liminar para desocupação em 60 dias. Na prática o prazo total costuma ser maior, mas o caminho é mais curto que no judicial.

Ramo 3: à vista ou parcelado, sem pressa

Se você pode esperar um ano ou mais, o leque se abre.

• Tolera ocupado: todos os tipos estão disponíveis, inclusive os que costumam ter descontos maiores e prazos mais longos: judicial em 2ª praça, fiscal, trabalhista, falência. A desocupação no judicial se faz no próprio processo, por imissão na posse, mas pode demorar quando há recursos.
• Não tolera ocupado: procure desocupados em qualquer tipo, incluindo o judicial, onde você pode usar o parcelamento do art. 895 do CPC (25% de entrada e até 30 parcelas).

Todos os tipos, em poucas linhas

Os capítulos 5 a 9 detalham cada um. Aqui vai o mapa geral.

Judicial comum (CPC). Um juiz manda vender o imóvel penhorado para pagar uma dívida do dono. Regido pelos arts. 879 a 903 do CPC. Em regra, duas praças: na 1ª, lance mínimo igual à avaliação; na 2ª, aceita-se lance não vil (mínimo fixado pelo juiz ou, se não fixado, 50% da avaliação, art. 891). Admite parcelamento (art. 895). Capítulo 5.

Judicial fiscal. A dívida executada é um tributo ou outro crédito público, cobrado pela Fazenda com base na Lei 6.830/80 e, no que faltar, no CPC. Os tributos do próprio imóvel se pagam com o preço da arrematação (art. 130, parágrafo único, do CTN). Capítulo 9.

Judicial trabalhista. A dívida é trabalhista e o leilão corre na Justiça do Trabalho, com base no art. 888 da CLT e no CPC de forma subsidiária. Costuma ter prazos rápidos e regras próprias de cada tribunal. Capítulo 9.

Falência e recuperação judicial. O imóvel pertence a uma empresa falida ou em recuperação e é vendido pela Lei 11.101/05. Em regra, o comprador recebe o bem sem sucessão nas dívidas do devedor (art. 141), e a lei admite leilões sucessivos que podem chegar a qualquer preço (art. 142). Capítulo 9.

Alienação por iniciativa particular. Venda judicial feita fora do leilão, pelo próprio exequente ou por corretor ou leiloeiro credenciado, com preço mínimo e condições fixados pelo juiz (art. 880 do CPC). Parece uma venda comum, mas é judicial. Capítulo 9.

Fiduciário (Lei 9.514/97). O comprador original financiou com alienação fiduciária, não pagou, e a propriedade se consolidou no banco, que é obrigado a levar o imóvel a leilão (art. 27). Dois leilões: no 1º, piso igual ao valor do imóvel; no 2º, vence o lance que cubra a dívida + despesas; se ninguém cobrir, o credor pode, a seu exclusivo critério, aceitar lance de pelo menos 50% da avaliação do edital, que é o valor do contrato ou a base do ITBI, o que for maior (art. 27, §2º, com a Lei 14.711). Abaixo de 50%, há risco de anulação pela 3ª Turma do STJ (capítulo 6). O devedor tem preferência para recomprar até a data do 2º leilão (art. 27, §2º-B). Capítulo 6.

Hipoteca extrajudicial (Lei 14.711/2023). O credor hipotecário executa a hipoteca diretamente no cartório, sem processo judicial. O devedor ainda é o dono até a venda. É um rito recente; os editais ainda são poucos e variados. Capítulo 9.

Venda direta (pós-consolidação). O banco já é dono do imóvel e o vende como qualquer proprietário, por preço fixo ou proposta, podendo recusar ofertas. A transferência é por escritura. Capítulo 8.

Leilão privado. Um proprietário qualquer (pessoa, empresa, fundo) decide vender por meio de leiloeiro, voluntariamente. Vale o contrato e o edital; não há execução de dívida. Capítulo 9.

CAIXA, seis modalidades. A CAIXA é o maior vendedor de imóveis retomados do país e tem seis formas de venda: Leilão SFI 1º leilão e Leilão SFI 2º leilão, que contam como duas modalidades, pelo art. 27 da Lei 9.514; licitação aberta; venda online; venda direta (compra direta, preço fixo); e direito de preferência, exclusivo do ex-mutuário. Em cada uma mudam o preço, o prazo e a forma de pagamento. Capítulo 7.

Arrematação de direitos. O que se vende não é o imóvel, mas os direitos que o devedor tem sobre ele, por exemplo como comprador num contrato de alienação fiduciária ou de promessa de compra e venda. Quem arremata entra no lugar do devedor e, em regra, precisa quitar ou assumir a dívida com o banco ou com o vendedor original para chegar à propriedade. Capítulo 9.

Tabela-resumo por tipo