Resposta curta: Depois de arrematar no leilão judicial, você paga no prazo do edital (à vista é a regra, com comissão do leiloeiro de 5% à parte), assina o auto de arrematação e recebe a carta de arrematação, expedida pelo juízo em semanas a meses. O registro da carta no cartório de imóveis é o que transfere a propriedade. Se houver ocupante, ainda é preciso pedir a imissão na posse no processo (3 a 12 meses).
Depois de arrematar no leilão judicial, o primeiro passo é o pagamento. A regra é à vista, no prazo que o edital define — em geral poucos dias. O artigo 895 do CPC admite proposta parcelada, mas isso depende das condições do edital, não é automático. A comissão do leiloeiro, em geral 5% sobre o lance, é paga à parte e não sai do valor do lance.
Em seguida vem a documentação. Você assina o auto de arrematação e, depois, o juízo expede a carta de arrematação. Esse intervalo costuma levar semanas a meses, conforme a vara. O registro da carta no cartório de imóveis é o que transfere a propriedade para o seu nome. Antes ou junto disso, você recolhe o ITBI conforme as regras do seu município. Há também custas da carta, calculadas sobre o valor e variáveis por tribunal, além dos emolumentos de registro, em torno de 1% a 1,5%.
Atenção: título não é posse. Se o imóvel estiver ocupado, você precisa pedir a imissão na posse dentro do próprio processo judicial. Esse é o trecho mais demorado, podendo levar de 3 a 12 meses conforme a resistência do ocupante. Não raro envolve acordo de saída, com custo extra.
Esse rito é o do leilão judicial, pelo CPC. No leilão extrajudicial, da Lei 9.514, o caminho é outro: a reintegração de posse pode ser pedida com liminar em até 60 dias, pelo artigo 30 da lei. E na venda direta de bancos, o procedimento segue regras próprias da instituição. Não trate os três como iguais.
Uma armadilha comum é achar que a diferença entre lance e preço de mercado é lucro. Entre comissão, ITBI, registro, custas e desocupação, os custos somam tipicamente 12% a 20% do valor. Faça essa conta antes de dar o lance.
Antes de arrematar, confira no edital e na matrícula: prazo e forma de pagamento, quem responde por IPTU e condomínio atrasados, se há ocupante e como será a desocupação, e se o imóvel está livre de penhoras, hipoteca ou usufruto. Divergência entre anúncio e matrícula resolve-se pela matrícula. Isto não é parecer jurídico: ritos e prazos variam por edital, por vara e por estado.
Base: CPC, arts. 895 e 891.
Conteúdo informativo, não é parecer jurídico: a regra aplicável depende do edital e do processo de cada imóvel.
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